Crowdinvesting: renditestarke Immobilienfinanzierung für private Investoren?

Geringe Zinsen auf dem Kapitalmarkt entwickeln sich für Sparer allmählich zu Bedrohung.

Die Investition in Sachwerte scheint geboten – insbesondere Immobilien werden von Finanzexperten häufig empfohlen.

Mithilfe des Crowdinvestings lassen sich schon geringe Kapitalbeträge in Immobilien investieren. Neben einer üppigen Rendite warten aber auch einige Gefahren auf die Sparer.

Alles was Du über Crowdinvesting in Immobilien wissen musst, und welche Vor- und Nachteile es für private Investoren bieten, erfährst Du in diesem Artikel.

Historisch Niedrigzinsen: Das Dilemma der Sparer

Das aktuelle Zinsumfeld bereitet Sparern schon seit einigen Jahren Kopfzerbrechen:

Wer auf eine auskömmliche Rendite hofft, kann nicht weiter auf festverzinsliche Finanzprodukte wie Fest- oder Tagesgeld setzen.

Nach wie vor handelt es sich um sichere Anlagen, die geringe Verzinsung sorgt allerdings dafür, dass eine schleichende Enteignung der Sparer stattfindet – die Rendite fällt geringer aus, als die langsam wieder anziehende Inflation.

Auch Kapitallebensversicherungen erscheinen kaum mehr geeignet, um sinnvoll für das Alter vorzusorgen. Der Garantiezins wurde in den letzten Jahren schrittweise nach unten korrigiert; Fachleute bezweifeln, dass die Lebensversicherer bei einer weiter anhaltenden Niedrigzinsperiode überhaupt in der Lage sein werden, selbst diese geringe Verzinsung zu erwirtschaften.

Fachleute geben eine klare Antwort, wie Anleger ihr Geld investieren sollten:

Sachwerte haben den entscheidenden Vorteil, sich von der allgemeinen Zinsentwicklung des Kapitalmarktes abkoppeln zu können – die Wertentwicklung hängt beinahe ausschließlich von der Nachfrage ab. Insbesondere Immobilien verzeichnen seit einigen Jahren hohe Wertzuwächse. Für private Anleger ist dies nur ein schwacher Trost, weil üblicherweise nicht genügend Kapital vorhanden ist, um größere Immobiliengeschäfte tätigen zu können.

Wer bisher „Betongold“ investieren wollte, musste sich für Immobilienfonds entscheiden – und dabei mindestens zwei Nachteile in Kauf nehmen:

1. Ein beträchtlicher Teil der erwirtschafteten Rendite verblieb bei den Banken.
2. Die Auswahl der konkreten Immobilienprojekte erfolgte durch das Kreditinstitut.

An dieser Stelle eröffnet das sogenannte Crowdinvesting für die Investoren neue Möglichkeiten.

Erstmals ist es möglich, vergleichsweise geringe Beträge ab 500 Euro in Immobilien zu investieren. Für private Geldgeber ist diese Option damit bereits interessant, wenn die finanziellen Mittel überschaubar ausfallen.

Beim Crowdinvesting handelt es sich um einen Zusammenschluss von Kapitalgebern, die einen bestimmtes Immobilienprojekt zumindest teilweise finanzieren. Der Bauträger greift üblicherweise zu einer Mischfinanzierung, bei der unter anderem auch Bankenkredite aufgenommen werden. Über eine Online-Plattform können sich potentielle Geldgeber das Exposé bestimmter Projekte ansehen und entsprechend investieren.

Einer der Vorteile liegt darin, dass die Projektauswahl auch ein wenig idealistisch getroffen werden kann. So ist es beispielsweise möglich, den Neubau oder die Sanierung einer Immobilie in der eigenen Heimatstadt zu fördern.

Der Vorteil der Crowdinvesting-Plattform liegt darin, dass die Risiken in verschiedenen Kategorien klassifiziert werden.

Die Kategorisierung wird dabei von „AA“ für eine beinahe sichere Rückzahlung bis hin zu „F“ für ein hochriskantes Projekt vorgenommen. Denn auch bei einer vergleichsweise soliden Immobilieninvestition muss mit einem nicht zu unterschätzenden Verlustrisiko kalkuliert werden.

Die Laufzeiten betragen zumeist mindestens 12 Monate, die jährlichen Zinsen liegen bei etwa 5 bis 6 Prozent. In Anbetracht des aktuellen Zinsumfeldes handelt es sich also um durchaus traumhafte Renditen.

Altersvorsorge per Crowdinvesting? Fachleute mahnen zur Vorsicht

Experten gehen allerdings kaum davon aus, dass das gesamte Kapital zur Altersvorsorge per Crowdinvesting in Immobilien investiert werden sollte.

Problematisch ist vor allem die Tatsache, dass es sich üblicherweise um sogenannten Nachrangdarlehen handelt. Wie der Name bereits zu erkennen gibt, handelt es sich dabei um Kredite, die bei einer möglichen Insolvenz des Bauträgers nur mit einer sehr geringen Priorität zurückgezahlt werden. Die Verpflichtungen sind derart gering, dass die Banken ein solches partiarisches Nachrangdarlehen sogar als Eigenkapital akzeptieren.

Aus diesem Grund kommt es zu der paradoxen Situation, dass durch Crowdinvesting generiertes Kapital dazu führt, dass die Kreditwürdigkeit für das Bauvorhaben sogar noch ansteigt. Die Bauherren erkaufen sich diese verbesserte Bonität durch einen höheren Zinssatz, der im Rahmen des Crowdinvestings gewährt wird.

Bei einer zuverlässigen und pünktlichen Rückzahlung der Kredite handelt es sich durchaus um eine Win-Win-Situation. Geht dem Bauträger hingegen das Geld aus, können die Investoren mit einiger Sicherheit von einem Totalverlust ausgehen. Demzufolge erscheint es kaum überraschend, dass viele Fachleute auch nur dazu raten, so viel Geld zu investieren, wie bei einem Verlust verkraftbar erscheint.

Zudem ist es – wie bei jeder anderen Investition auch – ratsam, die Investitionen zu diversifizieren. Werden unterschiedliche Projekte unterstützt, kann die Rendite bei einem Bauvorhaben den möglichen Verlust eines anderen Immobilienprojekts womöglich kompensieren. Zudem handelt es sich nicht gezwungenermaßen um einen Vorteil, dass die Auswahl durch den Anleger vorgenommen wird. Wer wenig Expertise im Immobiliengeschäft mitbringt, dürfte mit der Auswahl richtigen Projekte durchaus seine Schwierigkeiten haben.

Zu guter Letzt besteht natürlich weiterhin das Risiko, dass der momentan boomende Immobilienmarkt an Dynamik verliert. Derzeit erscheint es noch übertrieben, von einer Immobilienblase zu sprechen, immer häufiger wird die derzeitige Wertentwicklung insbesondere in Toplagen kritisch gesehen.

Crowdinvesting für Start-ups: Experten raten ab

Nicht nur eine Investition in Immobilien ist möglich, auch Unternehmen können über das Crowdinvesting finanziert werden.

Anders als beim bekannteren Crowdfunding steht aber auch hier die Rendite im Vordergrund. Es handelt sich also keinesfalls um eine „Spende“, die dies beim Crowdfunding üblicherweise der Fall ist. Es geht vielmehr darum, ein durchaus gewünschtes und erfolgversprechendes Projekt zu fördern und dabei gleichzeitig eine stattliche Rendite zu erwirtschaften.

Prinzipiell handelt es sich aber um Hochrisikokapital, welches vor wenigen Jahren noch Firmen vorbehalten war. Auch hier ist es schwierig zu beurteilen, inwiefern das Crowdinvesting Anlegern und Unternehmen nutzt.

Die geförderten Start-ups müssen, abgesehen von der vergleichsweise hohen Verzinsung, berücksichtigen, dass viele neue Miteigentümer auch dazu führen, dass ein höheres Maß an Mitspracherecht eingefordert wird.

Zudem wird auch eine Transparenz verlangt, die nicht jedem Ideengeber gefallen dürfte: Um das eigene Produkt oder die Dienstleistung gegenüber den Investoren zu bewerben, muss die Geschäftsidee ganz offen präsentiert werden – was auch der Konkurrenz nicht entgehen dürfte.

Zudem bewerten Fachleute das Risiko des Scheiterns bei Start-ups als besonders hoch. Gleichzeitig profitieren Geldgeber bei einem möglichen Erfolg kaum; die Gewinnbeteiligung von Aktien fällt hier weitaus größer aus.

Experten raten in jedem Fall dazu, die Beteiligungsverträge genauer zu studieren. Anders als bei konventionellen Finanzverträgen handelt es sich beim Crowdinvesting zumindest hierzulande noch um eine wenig bekannte Finanzierungsform, bei unterschiedlichen Anbietern weicht die Vertragsgestaltung stark voneinander ab.

Erfolgreicher Wachstumsmarkt: Crowdinvesting wird in Deutschland immer beliebter

In den USA hat sich das Crowdinvesting als gänzlich neue Finanzierungsform bereits etabliert.

Als erfolgreiches Beispiel wird in diesem Zusammenhang gerne der Bau eines Hochhauses angeführt, welches über das „Prodigy Network“ realisiert wurde. Dabei sorgten 3.800 Privatinvestoren dafür, dass umgerechnet rund 155 Millionen Euro eingesammelt werden konnten. Dabei handelt es sich um den Global gesehen größten Einzelbetrag, der über das Crowdinvesting für ein Immobilienvorhaben eingesammelt wurde.

In Deutschland gehen Fachleute ebenso davon aus, dass das Wachstum noch einige Zeit anhalten dürfte – derzeit erhöht sich das per Crowdinvesting generierte Finanzvolumen rasant: Während im Jahr 2014 lediglich 20,1 Millionen Euro eingesammelt werden konnten, stieg der Wert auf 45,9 Millionen in 2015, bevor 2016 gar 63,8 Millionen Euro erreicht wurden, davon 40,3 Millionen Euro im Rahmen von Immobilieninvestitionen.

Eine Ursache, die Finanzexperten zu einigem Optimismus anregt: Crowdinvesting-Plattformen gelten als transparent und einfach – wobei sich nicht unbedingt um Qualitäten handelt, die der Finanzindustrie bisher zugeschrieben worden.

Viele Menschen zeigen sich durchaus unzufrieden, wenn sie nach der Qualität der bisherigen Finanzmarktprodukte gefragt werden. Insbesondere, wenn sich die Zinssituation nicht bald ändert, dürfte sich der Run auf das Crowdinvesting weiter verstärken.

Quellenliste:
http://www.finanzen.net/special/nachricht/Warum_sind_die_Zinsen_so_niedrig_-2-2699012
https://wss-redpoint.com/crowdinvesting-teil-vii-partiarische-nachrangdarlehen
https://www.crowdfunding.de/crowdinvesting-marktreport-2016/