Immobilien als Kapitalanlage: Welche Möglichkeiten gibt es?

Aufgrund der momentan geringen Zinssätze ist die Beliebtheit von Investitionen in Festgelder, Tagesgelder, Bausparverträge und Lebensversicherungen gesunken.

Eine mögliche Alternative ist neben der Investition in Aktien, wo du in der Regel zwischen 6 bis 8 Prozente Rendite erzielen kannst, auch die Investition in Immobilien als Kapitalanlage. Oftmals können hier Renditen von 15 Prozent oder mehr auf das eingesetzte Kapital erzielt werden.

Du musst dabei jedoch unterscheiden zwischen dem Bau eines Eigenheims und der gezielten Investition in eine Immobilie, um diese im Anschluss zu vermieten und nach 10 Jahren unter Umständen steuerfrei zu veräußern.

Eigenheim als Altersvorsorge?

Eine Investition sollte immer einen positiven Rückfluss erzielen.

Wenn du ein Eigenheim baust und viele Jahre darin wohnst, ist es äußerst unrealistisch, dass du dich irgendwann davon trennen wirst. Du profitierst allerdings nur dann von einer potenziellen Wertsteigerung, wenn du das Objekt verkaufst.

Im Eigenheim steckt jede Menge Kapital. Und ist es nicht so, dass du mit dem Geld das Darlehen abbezahlst, das du sonst deinem Vermieter überweisen würdest? An dieser Stelle wird oftmals vergessen, dass weitere Kosten anfallen.

Neben den Kosten für Modernisierungen und Instandhaltungen musst du auch die Anschaffungskosten bedenken. Hierzu zählen die Notargebühren sowie die Grunderwerbssteuer. Laut der Petersschen Formel müssen in 40 Jahren der Immobiliennutzung 0,75 Prozent der Herstellungskosten für die Instandhaltung aufgebracht werden, die im Normalfall zwischen 2.200 und 2.500 Euro pro Quadratmeter betragen.

Viele Besitzer von Eigenheimen unterschätzen zudem das Zinsbindungsrisiko. Durch sich verändernde Märkte wird das geliehene Kapital nach Ablauf der ersten Finanzierung oft teurer. In den meisten Fällen ist die Immobilie jedoch dann noch nicht abbezahlt, und es muss eine weitere Finanzierung aufgenommen werden.

Zudem kannst du nur als Kapitalanleger die Darlehenszinsen steuerlich absetzen, nicht jedoch als Eigenheimbesitzer. Mehr zu diesem Thema findest du hier.

Gezielte Immobilieninvestition

Ganz anders sieht es hingegen bei einer Immobilieninvestition aus, die du ausgiebig geprüft hast.

Neben einer guten Instandhaltung sollte das Objekt an einem attraktiven Standort stehen und ein gewisses Entwicklungspotenzial aufweisen. Du musst es mindestens 10 Jahre halten, da erst dann der Erlös einer Veräußerung steuerfrei ist.

Vielleicht möchtest du die Immobilie aber auch behalten und mit den Mieteinnahmen dein Darlehen vollständig tilgen. Die Investition in eine solche Immobilie ist im Gegensatz zum Eigenheim wenig emotional und fokussiert sich allein darauf, eine möglichst hohe, nachhaltige Rendite zu erzielen.

Der Vorteil gegenüber alternativen Kapitalerträgen wie Zinsen, Dividenden und Veräußerungsgewinnen ist die Steuerfreiheit der Erlöse, wenn du die 10-Jahres-Haltefrist beachtest. Die Investition in ein Eigenheim ist hingegen reiner Luxus, den du dir erstmal leisten können musst.

Momentan sind die Zeiten für die Investition von Immobilien als Kapitalanlage hervorragend, weil die Zinsen so niedrig sind.

Wie wird ein Immobilienkauf abgewickelt? Da die Investition in eine Immobilie dein Jahresgehalt um ein Vielfaches übersteigt, ist die Finanzierung durch eine Bank nötig. Im Gegenzug fordert sie gewisse Sicherheiten, zu der beispielsweise eine gute Bonität und die Eintragung im Grundbuch gehören.

Hier erfährst du alles rund um das Thema Finanzierung.

Was es mit der Haushaltslücke auf sich hat

Um die Darlehensrate tilgen zu können, muss dein Einkommen ausreichend hoch sein.

Die Bank achtet darauf, dass du die Rate und deinen Lebensunterhalt bestreiten kannst, sondern auch noch genügend Geld zur Seite legen kannst, um spontan anfallende Kosten bewältigen zu können. Dieser finanzielle Puffer wird auch Haushaltslücke genannt und variiert von Bank zu Bank.

Angenommen, deine Wunschimmobilie kostet 150.000 Euro und die Darlehenskonditionen sind 6 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung. Für die Tilgung fallen 250 Euro pro Monat an (150.000 Euro * 2 Prozent Tilgung / 12 Monate). Du bezahlst damit die Immobilie ab und erhältst den Wert somit.

Addierst du darauf die Darlehenszinsen in Höhe von 6 Prozent, steigt die monatliche Belastung um 750 Euro. Insgesamt bist du somit bei einer Gesamtrate von 1.000 Euro. Zusätzlich hast du fiktive fixe Kosten von 1.000 Euro pro Monat, die sich in 600 Euro Lebenskosten und 400 Euro Mietkosten aufschlüsseln. Die Bank erfordert einen Überschuss in der Haushaltslücke von 150 Euro.

Zugleich werden die angesprochenen 1.000 Euro für die Tilgung und Zinszahlung fällig.

In diesem Beispiel müsste dein Netto-Einkommen 2.150 Euro betragen, damit du von der Bank überhaupt eine Darlehen erhältst.

Immobilieninvestition auch mit niedrigerem Einkommen

Du verdienst weniger als 2.150 Euro? Hier kannst du die aktuelle Niedrigzinsphase für dich nutzen.

Wenn wir beim oben genannten Beispiel statt 6 Prozent Zinsen von momentan realistischen 2 Prozent ausgehen, beträgt die monatliche Zinsbelastung bei einem Darlehen von 150.000 Euro 250 Euro. Zusammen mit den Tilgungskosten müsstest du somit nur 500 Euro pro Monat aufbringen.

Wenn du nun deine Lebenskosten in Höhe von 1.000 Euro, die Haushaltslücke von 150 Euro und die Zins- und Tilgungskosten in Höhe von 500 Euro addierst, kommst du auf die Summe von 1.650 Euro. Ein solches Einkommen zu erzielen, ist für viele Menschen realistisch (hypothetisch rechnen die Banken mit höheren Zinsen zwischen 3,5 bis 6 Prozent auch wenn sie niedriger sind).

Vorteil der Kaufpreisfinanzierung

Im Idealfall setzt du überhaupt kein Eigenkapital für die Finanzierung deiner Immobilie ein.

Ausgenommen hiervon sind die Kaufnebenkosten, die du immer selbst finanzieren musst, da sie für die Bank keinen Wert darstellen. Warum ist eine 100-Prozent-Finanzierung oder auch Kaufpreisfinanzierung sinnvoll? Je größer der Anteil des Bankdarlehens ist, desto mehr Rendite wirst du auf dein eingesetztes Eigenkapital erzielen. Verdeutlichen wir dies an unserem obigen Beispiel.

Zusätzlich zum Kaufpreis von 150.000 Euro fallen die Kosten für die Grunderwerbssteuer und den Notar an. Der Notar schlägt mit 2 Prozent zu Buche, während je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent Grunderwerbssteuer anfallen. Der Einfachheit halber gehen wir von 10 Prozent Kosten aus, die somit 15.000 Euro betragen würden. Diese Summe musst du aus deinen Ersparnissen bestreiten.

Wenn du am Jahresende aus deiner Immobilieninvestition einen Gewinn in Höhe von 1.500 Euro erzielst, hast du 10 Prozent Rendite auf dein eingesetztes Eigenkapital erwirtschaftet.

Würdest du hingegen Eigenkapital in Höhe von 20.000 Euro einbringen, ergibt sich zusammen mit den 10 Prozent Kosten ein Eigenkapitalanteil von 35.000 Euro. Bei einem Gewinn von 1.500 Euro ist deine Rendite nun mit 4,29 Prozent deutlich niedriger.

Es lohnt sich also, wenn du die aktuelle Niedrigzinsphase für dich nutzt und versuchst, eine 100-Prozent-Finanzierung für dein Objekt zu erzielen.

Worauf du bei deinem Objekt achten solltest

Es lohnt sich, darauf zu achten, wer das Objekt aus welchem Grund verkauft.

Ist es ein Eigennutzer oder ein Kapitalanleger? Gerade in Mehrfamilienhäusern kommt es auf die Zusammensetzung der Eigentümergemeinschaft an. Die Bedürfnisse der jeweiligen Parteien unterscheiden sich meist gravierend, weshalb die Anzahl der Kapitalanleger überwiegen sollte.

Auch die Lage ist entscheidend. Es lohnt sich, die zukünftigen Trendviertel herauszufinden. Wo werden die Kaufpreise in den nächsten 10 Jahren ansteigen? Prüfe nicht nur die Makrolage, sondern lege auch Wert auf die Mikro- und Nanolage. Wähle Städte aus, die über ein starkes Wachstum, große Bildungseinrichtungen und ein breites Spektrum an Branchen und Arbeitgebern verfügen. Auch eine geringe Verschuldung ist positiv.

Nicht zuletzt solltest du auf die Auswahl einer kompetenten Hausverwaltung Wert legen. Viele Hausverwaltungen verwalten dein Objekt zwar, entwickeln es aber nicht weiter. Es lohnt sich, eine Hausverwaltung ausfindig zu machen, die den Mindset eines Investors mitbringt und beispielsweise regelmäßig Modernisierungen vorschlägt, um Mieterhöhungen vorzunehmen.
Fazit

Fazit

Nie waren die Zeiten besser, um auch mit einem niedrigen Einkommen Immobilieninvestitionen vornehmen zu können.

Diese haben zahlreiche Vorteile gegenüber anderen Anlegeformen. Du kannst nach einer Haltedauer von 10 Jahren nicht nur den Gewinn steuerfrei vereinnahmen, sondern die Rendite ist auch höher als bei anderen Anlegeformen.

Wie immer geht eine höhere Rendite jedoch auch mit einem größeren Risiko einher. Es ist deshalb äußerst wichtig, dass du das Objekt auf Herz und Nieren prüfst und dir im Vorfeld so viel Know-how wie möglich aneignest.

Über den Autor:

Paul ist leidenschaftlicher Unternehmer und Gründer von www.immlab.de. Bereits während seiner Schulzeit hat er sich für das Unternehmertum interessiert und direkt nach seinem Abitur im Jahr 2007 seine erste Firma gegründet. Bis heute steht die Beratung von Investoren im Fokus, mit der Besonderheit, ausschließlich sinnvolle und nachhaltige Lösungen anzubieten. Hierzu gehört insbesondere die Anschaffung einer Immobilie als Kapitalanlage. Für Paul ist eine Immobilie ein System mit vielen verschiedenen Facetten, die aufeinander aufbauen. Der Zustand eines Objektes ist für die Beurteilung genauso entscheidend wie die Lage, das Management, das Potenzial und die Finanzierung. Bei jedem einzelnen dieser Punkte können Fehler gemacht werden, die in der Gesamtheit zu einem Misslingen des Investments führen können. Durch sein umfassendes Knowhow schützt Paul seine Investoren davor.

Seit der Gründung der Firma hat sich viel getan. Mittlerweile hat er weitere Unternehmen gegründet, darunter beispielsweise eine Prüfgesellschaft, die Immobilien ankauft und auf Herz und Nieren prüft. Darüber hinaus ist eine professionelle Verwaltung dazugekommen, die dafür sorgt, dass die Immobilie nach dem Kauf bestmöglich entwickelt wird. Warum ist genau diese Entwicklung aus seiner Sicht so wichtig? Noch immer glauben viele, dass ein Immobilien-Investment nur der reine Kauf eines Objektes ist. Das eigentliche Investment beginnt jedoch erst nach dem Kauf, indem das Objekt durch Ausschöpfung des gesamten Potentials und der Aufarbeitung von Versäumnissen entwickelt wird.

Paul ist davon überzeugt, dass eine Immobilie ein einzigartiges Vehikel ist, um den eigenen Vermögensaufbau voranzubringen. Er beschäftigt sich täglich mit der Prüfung von Objekten und mit allen Fragen rund um Immobilien, Finanzierungen und Entwicklung. Dadurch hat er einen umfassenden Einblick in den aktuellen Immobilienmarkt, den er in diesem Buch mit spannenden Beispielen aus der Praxis veranschaulicht.