Das Jahr 2015 in der Finanzwelt war geprägt von zahlreichen spannenden Entwicklungen. Gegenüber den vorangegangenen Jahren durchlaufen diverse Branchen signifikante Transformationen. Eine detaillierte Analyse der vorliegenden Zahlen zu den Finanzierungsmöglichkeiten im Immobiliensektor offenbart bemerkenswerte Trends, die die Vor- und Nachteile dieser Finanzierungsarten hervorheben.
Es lohnt sich, ein wenig genauer hinzusehen und mitunter über eine Investition in Immobilien nachzudenken. Welche Finanzierungstrends im Jahr 2015 für Immobilienanleger aufwarten, das verrate ich dir in diesem Artikel. Lies mehr dazu im folgenden Abschnitt.
Zins- und Tilgungssätze auf Rekordkurs
Einer der Hauptaspekte, der für Anleger und Interessenten relevant ist, ist der Finanzierungstrend hin zu immer niedrigeren Zinsen.
Dank ihnen entspannt sich die finanzielle Dauerbelastung einer Immobilieninvestition zusehends. Der – historisch betrachtet – extrem niedrige Zinssatz bietet im Vergleich zu den bisher höheren Werten ein zusätzliches Zeitpuffer für die Rückzahlung und erhöht so das Erfolgspotential und die finanzielle Erschwinglichkeit einer Immobilieninvestition erheblich.
So kann eine Standardfinanzierung über einen Betrag von 150.000 EUR mittlerweile für weniger als 2% Zinsen pro Jahr in Anspruch genommen werden.
Bei Betrachtung des Zinssatzes kann man also durchaus von einem anlegerfreundlichen Zinssatz sprechen.
Natürlich sagt ein Zinssatz alleine noch lange nicht alles über den Gesamtaufwand für eine Investition aus. Er ist nur ein Teil der finanziellen Aspekte, die es zu berücksichtigen gilt.
Wichtige Daten zu aktuellen Finanzierungskonditionen können regelmäßig dem Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB) entnommen werden.
Bei einem Blick auf diese Daten für eine Analyse zum Finanzierungstrend 2015 zeigt sich ein erneut angestiegener Tilgungssatz. Mit 2,5% ist nun ein neuer Rekordwert erreicht. Dagegen sinken jedoch die Standardraten immer weiter ab.
Unter Annahme eines Kredits über 150.000 EUR lag die Standardrate im Juli 2014 noch bei 545 EUR, im August war sie jedoch bereits auf 531 EUR abgesunken. Damit zeigt der Finanzierungstrend der Standardrate eine sehr deutliche Abwärtstendenz.
Die durchschnittliche Höhe der Darlehen hat sich dagegen kaum verändert. Im Vergleich zum Vorjahr ergibt sich lediglich ein Anstieg um 7.000 EUR. Damit liegt der neue durchschnittliche Darlehenswert bei 168.000 EUR.
Finanzierung zu Niedrigzinssatz und mit Eigenkapital
Der Finanzierungstrend für 2015 kann einen weiteren Rekordwert vorweisen. Dieser betrifft die Zeit für die durchschnittliche Zinsbindung in Deutschland.
Noch vor zwei Jahren wurden die Zinsen für einen Kredit zum Immobilienkauf auf 11 Jahre und 8 Monate festgesetzt. Inzwischen ist die Dauer der Festsetzung auf einen Zeitraum von 12 Jahren und 3 Monaten angestiegen.
Diese hohe Zeit kann durchaus mit dem Trend der Zinsen zusammenhängen und sollte daher bei der Planung einer entsprechenden Investition in Immobilien mit berücksichtigt werden. Setzt sich der Finanzierungstrend nämlich in den nächsten Jahren im Bezug auf die Zinsen weiterhin in der sinkenden Tendenz fort, entsteht dadurch natürlich ein Nachteil im Vergleich zu späteren Krediten.
Allerdings bleibt abzuwarten, ob dann nicht auch die Zinsen entsprechend dem jetzigen Finanzierungstrend für einen noch längeren Zeitraum festgesetzt werden. Diese Aspekte müssen also für die Anleger individuell berücksichtigt werden.
Eine äußerst interessante Entwicklung zeigt sich auch bei der Entwicklung der Eigenkapitalbasis – also der bereits vom Anleger selbst zur Finanzierung der Immobilie beigetragene Anteil, der dann durch den Kredit um die nötige Höhe erweitert wird.
Im letzten Jahr brachten die Immobilienkäufer in Deutschland satte 23 % Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung ein. Aktuell sind es noch 21,5%. Das ist aber immer noch ein sehr guter Wert. Das wird bei einer genaueren Betrachtung der Immobilienkrise in den USA deutlich.
Finanzierungstrend für Eigenkapitalanteil auf Gefahrenkurs?
In der Hochzeit dieser Krise wurden sehr viele Immobilienkredite gänzlich ohne Eigenkapital der Käufer gewährt. Häufig wurden zusätzlich sogar noch eine Finanzierung der Nebenkosten ermöglicht.
Der Finanzierungstrend zeigte also für amerikanische Anleger höchst interessante Werte auf und entsprechend stieg die Zahl der Kreditnehmer. Durch die geringen Eigenkapitalanteile wurde allerdings das Bewusstsein für die Anforderungen an eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung verschleiert. Die zu überwindende Schwelle für die Möglichkeit einer Finanzierung war so niedrig, dass zwar die Zahl der Kreditnehmer stieg, allerdings noch deutlich von der Zahl der nicht mehr zahlungsfähigen Kreditnehmer übertroffen wurde.
Der Finanzierungstrend hatte eine Welle an Investitionen ausgelöst, die zwar kurzzeitig für eine scheinbares Wachstum des Gewinns für die Banken sprachen, dann aber im Nichts endeten, da zu viele Kreditnehmer nicht mehr in der Lage waren, den Konditionen des Kredits gerecht zu werden.
Die niedrigen finanziellen Anforderungen hatten zu einer Überschätzung der finanziellen Anforderungen geführt und bei sich nicht einstellenden Mietern zur Zahlungsunfähigkeit geführt.
Da die Banken die Gefahr zu spät erkannten und die Anzahl der Kredite für die Immobilien so außergewöhnlich hoch war, summierte sich die Höhe der Zahlungsausfälle enorm und führte zur Krise.
Obwohl der Finanzierungstrend eine leichte Abwärtstendenz anzeigt, sind die über 20% höheren Eigenkapitalanteile bei den deutschen Kreditnehmern zur Immobilienfinanzierung derzeit von einer gefährlichen Entwicklung weit entfernt.
Wenn man die bisher aufgeführten Finanzierungstrends berücksichtig, ist es nicht allzu verwunderlich, dass die variablen Zinssätze für Kreditnehmer zur Immobilienfinanzierung deutlich geringer ausfallen, als die Kredite mit festgelegten Zinssätzen. Von den 2,4% des Vorjahres sank dieser Wert nochmals auf 2,03% in diesem Jahr. Allerdings verbirgt sich exakt an dieser Stelle ein entscheidender Finanzierungshebel für Immobilien-Investoren.
Was sich dahinter konkret verbirgt werde ich schon bald in einem eigenen Artikel ausführlich erläutern.
