Lage, Lage, Lage: Auf den Standort der Immobilie kommt es an

Es wird immer öfter beobachtet, dass Immobilien als Kapitalanlage gekauft werden. Der maßgeblichste Aspekt bei der Anschaffung einer Immobilie ist der Standort. Einzig und allein Immobilien in guter Lage werden als sinnvolle und ertragreiche Anlagen angesehen.

Auch wer kein Immobilienexperte ist, kann den Immobilienstandort ganz leicht einschätzen. Dazu sollten einige Punkte beachtet werden. Warum sich eine Investition in Immobilien nur lohnt, wenn der Immobilienstandort passt, möchte ich heute in diesem Artikel zeigen.

Den Immobilienstandort richtig einschätzen

Ist dein Wohnort oder deine Nachbarschaft der richtige Standort um in Immobilien zu investieren?

Viele angehende Immobilieninvestoren suchen lange nach dem passenden Immobilienstandort für das erste Anlageobjekt. Man hört immer wieder von zahlreichen Immobilien-Experten, dass die Nachbarschaft, die du ja bereits bestens kennst, für das erste Immobilieninvestment am besten geeignet wäre. Dies trifft jedoch nur bedingt zu.

Und zwar nur dann, wenn dein Standort ein guter Investitonsstandort für Immobilien ist.

Ein guter Investitionstandort um in Immobilien zu investieren zeichnet sich vor allem durch eine wachsende Bevölkerung aus. Auch die wirtschaftliche Dynamik und Entwicklung, sowie die Kaufkraft und der Wohlstand der Bevölkerung sollten in dieser Lage gut sein. Außerdem spielt der Miet- und Kaufpreis in dieser Region eine wichtige Rolle.

Nicht zuletzt sollten die Nähe zu einem Ballungsgebiet, die Infrastruktur und die Verkehrsanbindung am Immobilienstandort stimmen.

Du siehst also …

Die Lage der Immobilie ist ein wichtiges und komplexes Thema.

Wo und wie findest du also den geeigneten Immobilienstandort, auf den du dich bei deiner Suche nach geeigneten Anlageimmobilien spezialisieren möchtest?

Es muss nämlich nicht immer direkt in deiner Nachbarschaft sein. Ein guter Anhaltspunkt ist folgender:

Halte Ausschau nach aussichtsreichen Gegenden die du gut mit dem Auto oder mit der Bahn erreichen kannst.

Zur weiteren Beurteilung helfen dir die folgenden Prüfkriterien, die du in diesem Artikel findest.

Die Lage der Immobilie ist entscheidend

Das wichtigste an einer Immobilie ist deren Lage, in Bezug auf die jeweilige Nutzung der Immobilie.

Reinhold Pachowsky hat in seinem Buch „Immobilien als Kapitalanlage“ dargelegt, dass Immobilienmärkte regionale Märkte sind und eine Lagetheorie aufgestellt, die sich heute als allgemein gültig und anerkannt darstellt.

Demnach wirken auf jede Immobilienlage, ähnlich, wie wenn man einen Stein in einen See wirft und sich Ringe bilden, vier unterschiedliche Einflüsse auf die Lage der Immobilie aus:

Das Makro-Umfeld bezeichnet vor allem die Einflüsse der Welt und des Staates wie z.B. die Finanzkrise, Staatsverschuldung und Banken. Diese Einflüsse gehen auch am Immobilienmarkt nicht spurlos vorüber. Wer in Immobilien investieren möchte, sollte sich als aller erstes über die grundsätzlichen Bedingungen des Makro-Umfeldes informieren.

Immobilienmärkte sind immer regionale Märkte. Die Attraktivität der Kommune hat unmittelbaren Einfluss auf die Immobilienentwicklung in dieser Gegend. Gleichzeitig kann sich der zukünftige Immobilienbesitzer erkundigen, ob größere Bauten, wie Firmensitze, Industriehallen, Windparks oder Ähnliches, geplant sind. Solche zukünftige Bauten setzen den Wert der Immobilie herab, denn keiner möchte ständig durch Lärm, der aus Produktionshallen kommt, gestört werden.

Die lokale Stadtteillage ist die sichtbare Lage der Immobilie innerhalb der Kommune. Man wohnt eben gern in Hamburg an der Alster, in München in Grünwald oder in Berlin im Grunewald. Beliebte Gegenden haben aufgrund geringer Angebotssituation und hoher Nachfrage einen entsprechend hohen Mietpreis.

Unter der unikaten Objektlage oder auch Mikrolage versteht man die eigentliche Immobilie, also die direkte Lage an der Straße.

Den Immobilienstandort richtig einschätzen

Im Folgenden möchte ich dir eine Methode vorstellen, wie Du auch ohne detaillierte Ortskenntnis von zu Hause aus prüfen kannst, ob die von dir auserkorene Immobilie in einer vernünftigen Gegend liegt.

Hierzu bedienen wir uns des Internets. Für den ersten Eindruck genügt das durchaus. Eine Ortsbesichtigung machst du als gut organisierter Immobilienkäufer nämlich erst, wenn du dich bereits für eine Immobilie „vorentschieden“ hast.

So sparst du dir ungemein viel Zeit und kaufst auch nicht die berühmte Katze im Sack.

So gehe ich bei der ersten Einschätzung des Immobilienstandorts vor:

Nehmen wir an, ich habe ein Mehrfamilienhaus im Augsburger Antonsviertel im Auge, eine durchaus interessante Gegend für Immobilieninvestoren.

Im ersten Schritt gehe ich auf Google Maps und schaue mir die Gegend von oben an.

Damit erkenne ich schnell, dass das Haus in einer ruhigen Wohngegend mit kleinteiliger Bebauung liegt. Die nächste Durchgangsstraße ist rund drei Blöcke entfernt, wo auch eine Straßenbahnlinie fährt.

Es handelt sich also um eine ruhige, vermutlich gewachsene Wohnanlage mit guter Verkehrsanbindung.

Der zweite Schritt, um dir in größeren Städten einen guten und bildlicheren Eindruck von der Immobilie zu verschaffen, ist Google Earth. Ich persönlich finde die Satellitenansicht von Google Earth wesentlich schneller und komfortabler als die von Google Maps.

Nach Eingabe der Adresse wirst du direkt an die gewünschte Immobilie „herangeflogen“.

Ein Highlight ist Google Street View, was leider nur in Großstädten verfügbar ist. Google Street View ermöglicht dir, virtuell durch die Straßen rund um das Haus deiner Begierde fahren zu können.

Hast du dich daran gewöhnt, bewegst du dich fast wie in der Realität durch die Straßen.

Durch die Möglichkeiten des Word Wide Webs hast du also nun einen ersten Eindruck der Immobilie gewonnen und kennst die Lage der Immobilie schon recht gut. Du kennst nun die Bebauung in diesem Gebiet, den Straßenzug und mit welchen Verkehrsmitteln diese Gegend zu erreichen ist.

Und das alles ohne jemals dort gewesen zu sein.

Hast du auch die Autos in der Umgebung beobachtet? Sind diese eher Luxuskarossen und Limousinen oder sind es hauptsächlich kleine Mittelklassewagen?

Denn über die Autos in der Umgebung und dem sonstigen Erscheinungsbild des Immobilienstandorts kannst du auf einfache Art und Weise Rückschlüsse auf die Bevölkerungsschicht und das Milieu schließen.

Qualitative und quantitative Lagebeurteilung

Nach dieser ersten Prüfung widmen wir uns jetzt qualitativen und quantitativen Lagebeurteilung.

Gemeint ist hier, welche Mieten in dieser Region vorrangig bezahlt werden und welche Wohnqualität vorherrscht.

Der durchschnittliche Mietpreis und die Wohnqualität kann ebenfalls über kostenfreie Internetportale recherchiert werden. Hier werden meist eingefärbte Karten genutzt, die den Mietpreis pro Quadratmeter angeben. Die verwendeten Farben bedeuten z.B. gute, mittlere oder einfache Wohnlagen.

Entsprechende Karten findest du unter „Capital Kompass“ der Zeitschrift Capital:

Auf Wohnpreis.de, dem Preis- und Vergleichsportal für Immobilien:

Auf Immobilienscout24.de findest du ebenfalls die aktuellen Mietpreise für diese Region. Diese findest du, wenn du ein Immobilieninserat ansiehst. Dort werden dir ganz unten weitere Informationen zu Mietpreise in dieser Gegend angezeigt:

Nach dieser Recherche, die du mit etwas Übung in weniger als 10 Minuten erledigen kannst, weisst du recht genau, in welcher Lage deine Immobilie liegt.

Außerdem hast du schon jetzt eine recht genaue Vorstellung von Mietklientel und den möglichen Miet- und Kaufpreisen an diesem Immobilienstandort.

Prüfkriterien der Immobilienlage

Punkte, die es bei der Beurteilung der Immobilienlage noch zu beachten gibt, sind unter anderem die Verkehrsanbindung der Immobilie.

Sind öffentliche Verkehrsmittel gut zu erreichen? Wo ist die nächste Straßenbahnhaltestelle? Ist eine Autobahn schnell zu erreichen?

Ein weiterer Punkt, der vor allem Eltern betrifft, ist, wie weit die Schule oder der Kindergarten entfernt ist.

Möchte man in der Nähe seines Jobs suchen, sollte der Immobilienstandort in der Nähe von vorzugsweise mehreren Firmen liegen.

Ebenfalls sollte man sich über die Arbeitslosenquote informieren.

Die Attraktivität des Immobilienstandort wird durch Parks, Grünflächen und Freizeitmöglichkeiten gesteigert. Nach Feierabend hat man es nicht weit, wenn man einmal eine Runde joggen gehen möchte. Der Weg zum Arzt oder zu einem Krankenhaus sollte auch nicht weit von dem Immobilienstandort entfernt sein.

Für die Beurteilung der Lage kann folgende Checkliste sehr hilfreich sein.

Checkliste: Qualitätskriterien der Immobilienlage und des Standortes
Prüfkriterien	Deine Beurteilung
Gebietsstruktur z.B. Wohngebiet, Mischgebiet, Zentrum, etc.
Bebauung des Gebietes z.B. Mehrfamilienhäuser, Einfamilienhäuser, Gewerbegebiet
Verkehrssituation z.B. Hauptverkehrsstraße, Nebenstraße, etc.
Infrastruktur z.B. Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, öffentliche Verkehrsmittel
Bewohner, soziales Milieu z.B. überwiegende Berufs- und Altersgruppen.
Parkmöglichkeiten z.B. im Grundstück, Tiefgarage, Parkhaus, etc.
Grundstückszuschnitt z.B. rechteckig, mehreckig, schmal, etc.
Grundstücksbegrenzung z.B. Begrenzungsmauern, Zaun, Hecken, etc.
Einfluss direkter Nachbarn z.B. aufgrund dortiger Grundstücksnutzung
Sonstiges

Das sind für die zukünfitgen Mieter wichtige Punkte die du bereits bei der Suche nach einer geeigneten Renditeimmobilie in Betracht ziehen solltest.

Nicht selten passiert es, dass man sich für eine Immobilie in einer ruhigen Lage entschieden hat, diese an einem Sonntag besichtigt hat. An einem Sonntag oder Wochenende ist immer weniger Verkehr, das kann sich unter der Woche schnell ändern.

Eine Immobilie sollte, bevor man sie erwirbt, zu verschiedenen Tagen und Tageszeiten besichtigt werden.

So kannst du dir als Käufer ein Bild über die Verkehrslage machen.

Das örtliche Bauamt wiederum gibt dir Auskunft über die Vorgeschichte der Immobilie. Dort erfährst du auch, ob das Haus in einem von Hochwasser bedrohten Gebiet liegt.

Diese Punkte solltest du bei der Auswahl einer Anlageimmobilie berücksichtigen.

So gewinnst du bereits einen ersten Eindruck vom gewünschten Objekt und kannst bereits vorab entscheiden, ob sich eine Investition in diese Immobilie auch lohnt.