Ein wesentliches Hindernis bei der Finanzierung von Immobilienprojekten ist das benötigte Eigenkapital.
Bauträger und Projektentwickler arbeiten oftmals gleichzeitig an mehreren Projekten. Je größer das Projekt ist und je länger die Umsetzung dauert, desto mehr Kapital benötigen sie. Zudem ist es so, dass der Entwickler das Geld erst nach der Fertigstellung zurückerhält.
Das kann zu finanziellen Engpässen führen, wenn der Bauträger mit einem neuen Projekt beginnen möchte, aber nicht genug Eigenkapital für das Projekt besitzt. Für den Projektankauf und je nach Projektstruktur und Assetklasse liegt das Eigenkapitalerfordernis zwischen 5% und 40% der Gesamtinvestitionskosten.
Eine mögliche Lösung, um dieses Problem zu lösen stellt das Mezzanine-Kapital dar.
Was ist Mezzaninkapital?
Mezzanine-Kapital (auch bekannt als Hybridkapital) stellt eine Mischform von Fremd- und Eigenkapital dar. Das Wort stammt aus der italienischen Sprache und wurde von „Mezzo“ abgeleitet, was so viel wie „Mittel, Mitte,“ bedeutet.
Sowohl Bauträger als auch Banken schätzen dieses Finanzinstrument schon seit längerer Zeit als Haftungskapital, welches das Eigenkapital ersetzen kann. Die wirtschaftliche und rechtliche Auslegung des Kapitals kann flexibel ausgelegt werden.
Von Banken wird Mezzaninkapital dem Eigenkapital zugeordnet und daher wird eine Baufinanzierung erleichtert.
In der Regel wird es als Darlehen abgewickelt, welches nachrangig gestellt oder besichert wird.
Üblicherweise wird das Mezzaninkapital für Immobilien als Darlehen abgewickelt, das entweder nachrangig gestellt wird oder nachrangig besichert wird. Der Mezzaninkapitalgeber hat jedoch ein höheres Risiko als bei anderen Finanzierungsinstrumenten und deswegen bekommt er in der Regel einen fest vereinbarten Darlehenszins oder aber auch einen Gewinnanteil.
Bilanztechnisch wird das Mezzanine-Kapital je nach Variante entweder dem Eigen- oder dem Fremdkapital zugeordnet.
Was sind die Vorteile von Mezzaninkapital?
Zwar ist Mezzanin-Kapital teurer als Fremdkapital, dennoch hat es viele Vorteile. Wie bereits erwähnt, ermöglicht es Projektentwicklern die zeitgleiche Realisierung von mehreren Projekten gleichzeitig, ohne weiteres Eigenkapital zu verwenden.
Es verbessert die Kreditfähigkeit, welches wiederum den unternehmerischen Handlungsspielraum erweitert.
Zudem ist die Finanzierungsform sehr flexibel. Es reicht vom Junior Loan über stille Beteiligungen bis hin zu einem Joint-Venture. Auch bieten Projekte, die mit Mezzaninkapital finanziert wurden, viel Potenzial für längerfristige Partnerschaften.
Oftmals wollen viele Mezzaninkapitalgeber nach einer erfolgreichen Zusammenarbeit langfristig weiterzusammenarbeiten. Wenn das Team erstmal eingespielt ist, lassen sich die Projekte noch leichter und problemloser abwickeln, mit weniger Bürokratie.
Weiterhin Mezzaninfinanzierungen sind langfristig ausgelegt. Die Laufzeiten liegen meist zwischen 5-15 Jahren und können sehr flexibel gestaltet werden. Kündigung und Rückzahlungsmodalitäten können sehr flexibel gestaltet werden, je nachdem ob das Kapital als Eigen- oder Fremdkapital eingestuft wird.
Was sind die Nachteile von Mezzaninkapital
Aber auch das Mezzaninkapital ist nicht frei von Nachteilen.
Zum einen sind die Kosten höher als bei Fremdkapital, da die Kreditkosten Darlehenszinsen, Anteile und gewinnbasierte Zinsen enthalten. Weiterhin ist es so, dass der Gewinn reduziert wird, denn Unternehmensgewinne und Wertsteigerungen müssen teilweise an die Kapitalgeber abgeführt werden.
Auch ist das Darlehen oftmals zeitlich befristet, was bedeutet, dass das Geld nach dem Ende der Laufzeit vollständig zurückgezahlt werden muss.
Formen des Mezzanine-Kapitals
Das Mezzanine-Kapital kann in verschiedenen Arten bereitgestellt werden und kann auch außerhalb der Immobilienfinanzierung genutzt werden.
Welche Form das Darlehen annehmen kann, wird im Vertrag geregelt. Der Anlass der Finanzierung entscheidet über den individuellen Finanzierungsplan.
- Bei der stillen Beteiligung leisten Investoren eine nach außen nicht weiter sichtbare Einlage und erhalten im Gegenzug neben einer Gewinnbeteiligung Kontrollrechte im Hinblick auf die Buchhaltung.
- Genussrechte (Genussschein) im Sinne vertraglich geregelter Anteile an Unternehmensgewinnen oder -umsätzen als Gegenleistung für Kapital.
- das partiarische Darlehen, das auf Gewinnbeteiligung basiert.
- das Nachrangdarlehen, Bei diesem Darlehen wird dem Anleger kurz- bis mittelfristiges Kapital zur Verfügung gestellt und im Gegenzug erhält dieser attraktive Zinsen dazu.
Fazit
Mezzaninkapital ist eine hybride Finanzierungsform, die vor allem gerne von Bauträgern und Projektentwicklern genutzt wird, um bei Finanzierungen von Immobilienprojekten die Lücke zwischen Eigen- und Fremdkapital zu schließen und ihre Finanzierungskonditionen zu verbessern.
Zwar hat auch das Mezzaninkapital seine Nachteile, die Vorteile überwiegen aber dennoch deutlich und können ambitionierten Bauträgern dabei helfen, unternehmerisch zu wachsen.
